Zasiedzenie nieruchomości

Sprawa o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia to chyba najbardziej typowy przykład sprawy o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości. Przepisy kodeksu cywilnego dotyczące zasiedzenia nie są obszerne i wprowadzają one ogólną zasadę, że po upływie 20 lub 30 lat (w zależności od dobrej lub złej wiary) posiadacz samoistny nieruchomości może stać się jej właścicielem. Do czasu swojego posiadania nieruchomości można wliczyć czas posiadania poprzednika prawnego (najczęściej spadkodawcy). Zasady te wydają się proste i niebudzące kontrowersji – jednak takie nie są. Na tle niezliczonych stanów faktycznych, orzecznictwo sądowe ukształtowało szereg zasad szczegółowych i wyjątków związanych ze sprawami o zasiedzenie. Poniżej podam kilka przykładów, na podstawie których można przekonać się, że sprawy o zasiedzenie nie są proste i warto oddać je w ręce prawnika, który zajmuje się tego typu postępowaniami.

Kilka ważnych kwestii, o których nie stanowi wprost Kodeks cywilny lub Kodeks postępowania cywilnego

Czy można zasiedzieć udział w nieruchomości?

Tak, orzecznictwo sądowe dopuszcza zasiedzenie udziału w nieruchomości. Należy jednak odróżnić zasiedzenie udziału od zasiedzenia wydzielonego fragmentu nieruchomości gruntowej. To dwie zupełnie inne sprawy.

Czy możliwe jest zasiedzenie udziałów spadkowych w nieruchomości przysługujących pozostałym spadkobiercom?

Tak, formalnie jest to możliwe, jednakże trudne. Orzecznictwo wymaga, aby spadkobierca, który chce zasiedzieć udziały pozostałych spadkobierców wyraźnie zamanifestował im wolę posiadania samoistnego i wyłącznego co do całej nieruchomości (przy czym orzecznictwo podaje tu różne możliwości manifestacji). Nie wystarczy postawa bierna, tzn. wyłączne korzystanie z nieruchomości przy braku zainteresowania pozostałych spadkobierców.

Ponadto, należy pamiętać, aby w takim przypadku nie wnosić o zasiedzenie całej nieruchomości, lecz wyłącznie udziałów przysługujących pozostałym spadkobiercom. Nie można bowiem zasiedzieć udziałów, których jest się już właścicielem z tytułu spadkobrania.

Czy nabycie własności przez zasiedzenie następuje do majątku osobistego czy majątku wspólnego małżeńskiego?

Orzecznictwo sądowe przesądziło, że nabycie własności nieruchomości następuje do majątku wspólnego małżeńskiego, nawet gdy jeden z małżonków doliczył do czasu swojego posiadania czas posiadania nieruchomości przez poprzednika prawnego.

Dlatego niezwykle ważne jest, aby jako uczestnika postępowania sądowego wskazać również małżonka osoby, która ma nabyć własność nieruchomości w drodze zasiedzenia.

Czy możliwe jest zasiedzenie części domu?

Nie jest możliwe zasiedzenie części (np. niektórych pomieszczeń) w domu jeżeli nie stanowi ona odrębnego lokalu w myśl przepisów ustawy o własności lokali.

Czy można zasiedzieć nieruchomości państwowe?

Tak, generalnie od 1 października 1990 r. jest możliwość zasiedzenia nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa/gminy. Nie jest jednak możliwe, co do zasady, zasiedzenie dróg publicznych.

Czy można zasiedzieć dzierżawioną nieruchomość?

Na te pytanie w zasadzie odpowiada pośrednio (w innej części) kodeks cywilny, jednakże jest to tak częste pytanie klientów, że postanowiłem je tutaj umieścić.

Nie, generalnie wykluczona jest możliwość zasiedzenia nieruchomości, którą się dzierżawi (wziętą w dzierżawę – a nie oddaną w dzierżawę), gdyż nie zostanie spełniona główna przesłanka zasiedzenia, tj. posiadanie samoistne. Dzierżawca jest posiadaczem zależnym, a nie samoistnym – nie włada nieruchomością jak właściciel. Nawet więc długoletnia dzierżawa nie doprowadzi do zasiedzenia.

Kilka typowych stanów faktycznych

Przykład 1

Moja matka jest wpisana w ewidencji gruntów jako współwładająca daną działką – w udziale 1/4. Od wielu lat płaciła podatki od tej części i wszystkim mówiła, że jest współwłaścicielką. Dopiero po jej śmierci okazało się, że stan prawny tej nieruchomości nie jest uregulowany, bo matka nie dysponowała ważnym tytułem własności (brak aktu notarialnego). Po matce dziedziczę ja i mój brat, w udziałach po 1/2. Czy możemy zasiedzieć udział matki w nieruchomości? Upływ okresu zasiedzenia (30 lat od jej ujawnienia w dokumentach) minął po jej śmierci.

Tak, orzecznictwo sądowe dopuszcza zasiedzenie udziału w nieruchomości. W przypadku opisanym powyżej, udział matki (1/4) zostanie nabyty przez zasiedzenie przez Pana i Pana brata w częściach równych, tj. Pan nabędzie udział 1/8 w nieruchomości i Pana brat również nabędzie udział 1/8 w nieruchomości.

Przykład 2

Mój ojciec był przez 25 lat posiadaczem samoistnym domu z nieuregulowanym stanem prawnym, zmarł 5 lat temu. Jego spadkobiercami są 3 osoby: ja i dwoje moich braci (po 1/3). W domu mieszkałem jeszcze przed śmiercią ojca (razem z nim) i mieszkam nadal po jego śmierci, a bracia wyprowadzili się do swoich domów. Nigdy nie rozmawiałem z rodziną na ten temat. Czy mogę zasiedzieć całą nieruchomość?

W takim przypadku nieruchomość może zostać nabyta przez zasiedzenie przez Pana i Pana rodzeństwo w udziałach po 1/3. Gdyby chciał Pan zasiedzieć całą nieruchomość, to musiałby Pan wyraźnie zamanifestować swoim braciom, że uważa się Pan za jedynego właściciela co do całej nieruchomości, np. poprzez uniemożliwienie im wstępu do domu pomimo domagania się przez nich takiego dostępu. Problemem dla Pana może być jednak to, że termin biegu zasiedzenia udziałów spadkowych Pana rodzeństwa rozpocznie się dopiero od takiego zamanifestowania woli objęcia władania nad całą nieruchomością i musi Pan czekać kolejne 30 lat na skutek zasiedzenia.

Przykład 3

Właśnie minęło 30 lat od kiedy mój ojciec objął w posiadanie nieruchomość w złej wierze. Ojciec zmarł jednak 5 lat temu, zanim upłynął 30-letni okres. Ja jestem jedynym spadkobiercą. Chciałbym założyć sprawę o zasiedzenie, ale dwa lata temu wziąłem ślub i żona się pyta czy nieruchomość będzie wspólna czy tylko moja. Nie zawieraliśmy umów małżeńskich majątkowych.

W takim przypadku nabycie prawa własności nieruchomości nastąpi do majątku wspólnego małżeńskiego, pomimo, że to Pana poprzednik prawny przez większość 30-letniego okresu zasiedzenia posiadał samoistnie nieruchomość.

Przykład 4

Czy mogę zasiedzieć nieruchomość, którą wydzierżawiłem ponad 30 lat temu i opłacam za nią przez ten czas podatki? Czynszu dla właściciela nie płacę od 5 lat, bo umarł, a spadkobiercy toczą spór w postępowaniu spadkowym.

Nie, wykluczona jest możliwość zasiedzenia nieruchomości, co do której nie uważał się Pan za właściciela, a którą wyłącznie dzierżawił.

Zapraszam do komentowania i przedstawiania swoich sytuacji faktycznych związanych z zasiedzeniem nieruchomości!